本地“国五条”细则尚未“出炉”二手房避税“花招”网络疯传

我市法律、税务、房产界回应:招招有风险,理性购房是正道
出版日期:2013/4/1   字数:2506A+   A-

房屋办证大厅,市民排队办理业务。刘慧燕摄

■记者刘慧燕

    今年3月1日,“新国五条细则”甫一出台,其中包含将二手房交易个税按差价的20%征收内容,该条款立即在楼市激起千层浪,据多地媒体报道,全国各地二手房成交量突然放大,“末班车效应”显现。同时,当月25日,全国首个“国五条”调控政策的地方执行细则在广东“落地”,被认为拉开了各地出台“国五条”细则的序幕。

    不过,记者发现,本地“国五条”细则尚未“出炉”,楼市交易已是“硝烟四起”,同时,各种二手房避税的帖子也在网络上流传开来。假离婚、假过户、签阴阳合同……这些方法是否真有传说中那么神奇?在具体交易和操作中又会存在哪些风险?有关部门又会如何应对呢?

    据此,记者专程到我市相关部门进行走访。法律、税务、房产界人士做出专业分析,并发出善意提醒:二手房避税“花招”,招招有风险,理性购房才是正道。

    假离婚、假过户方法“晃瞎眼”多重避税

    近日,记者浏览新闻和逛社区论坛时,注意到不断有人发布出各种各样的避税方法,看得人眼花缭乱。

    这些方法有:先过户给子女,再上市销售;签阴阳合同,做低交易价格;搞虚假诉讼,借司法判决过户;过户给公司,以房屋入股成立新公司;走房地产交易信托途径。更有甚者,还有人挖空心思,想出了假离婚,假结婚的法子:第一步,上家离婚,准备出售的房产归于上家男;第二步,下家离婚,房产归于下家男(如果有房产的话);第三步,上家男携房产和下家女结婚,房产共有;第四步,上家男和下家女离婚,房产归下家女;第五步,各自复婚。此法“条理清晰”,令人叹为观止,被认为是最“损”且号称最简便有效的一招。

    记者注意到,帖子发布后引发众多网民热议。有人质疑,有人嘲弄,有人冷眼旁观,网友“猪小弟”更是发出感叹和疑问:真是上有政策,下有对策啊,这些方法“晃瞎眼”,真能成功避税?

    我市二手房交易风头正劲市民对避税“花招”反应不一

    3月28日上午,记者来到市房地产管理局,三楼房屋办证大厅人来人往,各个柜台及窗口的工作人员忙得不亦乐乎。

    “快点过来,抓紧把手续办了吧。”抓着一沓厚厚资料的张小青正冲着电话的那头喊着。她告诉记者,已找到了合适的买家,并谈妥了价格。“免得夜长梦多,办好了就安个心。”

    “这个时候正是一天办理手续的高峰期,从早上忙到现在没有停过。”大厅里的工作人员如此描述。

    记者从该局城镇房屋产权产籍监理处了解到:从3月10日至25日,短短半月时间,我市二手房成交量达到726套,为去年同期交易量的2至3倍。

    “可以说,当前的二手房成交量风头正劲,有二套或多套房的市民都希望在细则实施之前尽快出手,能赚一笔就不错了。”我市一位从事房地产研究和投资的专业人士说。

    随后,记者就上述网传的避税方法展开了市场调查。

    “这些方法真的能行吗?兜兜转转好些天,就是为了省一笔税费,这还真有些为难。”前来办证大厅咨询业务的刘先生告诉记者。他说对此事,早已有所耳闻,不过依然对其可操作性持有怀疑。

    “像假离婚假结婚什么的,说出去也丢脸呀。”在长青中街,市民吴女士接受记者采访时如是说。

    记者在采访中发现,接受调查的市民有近八成对此保持质疑态度,认为其具体操作有风险。不过也有近二成的市民认为,在利益的驱动下,如果可以钻这个空子,也是无可厚非。

    “买家想省,卖家想赚,恐怕是人之常情吧。”一位在民营企业做财务的80后告诉记者。

    专业人士回应:招招有风险,理性购房是正道

    “对出售自有住房者,依法严格按转让所得的20%计征。”如果“国五条”如期执行,不可否认,“泰山”般的差额税负或许会成为许多纳税人的“心头之痛”,那些网传的避税方法实际效果又将如何呢?

    湖南星奥律师事务所律师廖志伟给记者认真解读,他认为,种种避税方法看上去“很美”,其实暗藏风险。

    他说,父母赶在“国五条”实施前匆忙将自己名下的房产过户到子女的名下,如果日后子女私自将该房屋出售,而未将房款交给老人,可能会给老人日后的居住、养老等造成重大影响。而如果子女日后遭遇离婚问题,该房产将作为其夫妻共同财产被分割;如果子女有需要偿还的债务,该房产也可能作为其名下财产被法院执行;搞虚假诉讼避税的话会惹上官司,新修订实施的《民事诉讼法》中加大了对虚假诉讼的打击力度,对于当事人试图以合法形式掩盖非法目的的企图,一经查实,将受到严厉的司法制裁;而假离婚,阴阳合同等方法得不偿失,或将触及对道德、诚信等拷问。以信托途径避税也未见信托公司确认,其可行性值得商榷。

    而对于“签阴阳合同”是否可以成功“躲过”税费,市房地产管理局交易中心主任禹军平告诉记者,我市已于去年5月份成功启动存量房交易纳税评估系统,对全市各地段的房屋进行整体评估,并建立档案。“其中有原则可称‘就高不就低’,如果市民报价明显低于评税价,那将存在签阴阳合同的可能,最终难以实现成交,该系统将有效堵塞税收漏洞。”禹主任说。

    而对于如何防范这方面的问题,市地方税务局一位不愿透露姓名的负责人告诉记者,今年全省的所得税工作会议还未召开,当前上级部门正抓紧收集各地民情,地方“国五条”的研究及制定工作也在同步开展,相信具体细则出台后,会有力地防范此类问题,不断地修正、并出台解释措施,有效防范并打击各种非法避税行为。

    各种“阴招”“损招”被专业人士一一拆招,看来还是少用或不用为妙。

    市房地产管理局城镇房屋产权产籍监理处主任谢湘桂认为:新版“国五条”将从行政手段、金融手段、税收手段、市场手段、保障手段和价格手段等全方位,多方面来制定内容细则,其初衷是打击投资、投机型购房者,进而有力调控整个房地产市场,使房地产价格及交易回归正常轨道,群众不必花太大精力放在如何避税上。

    “避税方法招招有风险,理性购房才是正道。”谢湘桂给市民建议。“在选择房子时,应对房屋质量、手续情况等进行全面了解,不要贪图一时便宜,仓促选房,或‘耍花招’避税,于己于人,都不利。”

    (文中受访市民为化名

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